🏠 रियल एस्टेट — दौलत नहीं, एक खूबसूरत जाल

Charlie Munger की नज़र से

भारतीय संपत्ति-मोह की सच्चाई

“Asset वो है जो आपके लिए पैसा बनाये।

Liability वो है जिसमें आपका पैसा फँसा रहे।”

🕒Last Updated : 13 January 2026 | 12:37 AM (IST)

🏠 रियल एस्टेट — दौलत नहीं, एक खूबसूरत जाल

Charlie Munger की नज़र से भारतीय संपत्ति-मोह की सच्चाई

Part 1 — भारतीय “सपना” जो असल में एक फंदा है

भारत में हर पीढ़ी को एक ही सलाह मिलती है —

“जमीन लो। फ्लैट लो। संपत्ति बनाओ।”

यह सलाह प्यार से दी जाती है…
लेकिन Charlie Munger की नज़र से देखें तो यही सलाह भारत के मिडिल क्लास के लिए सबसे बड़ा वित्तीय जाल बन चुकी है।

क्यों?

क्योंकि हम जिस चीज़ को “asset” समझते हैं, वो असल में अक्सर liability होती है —
जो पैसा बनाती नहीं, बल्कि पैसा खाती है।

Part 2 — असली संपत्ति क्या होती है?

Munger का बहुत साफ़ नियम है:

“Asset वो है जो आपके लिए पैसा बनाये।
Liability वो है जिसमें आपका पैसा फँसा रहे।”

एक ₹5 करोड़ का फ्लैट:

किराया uncertain
खर्चा permanent (maintenance, tax, repair)
बेचना मुश्किल और समय-खपाऊ

एक ₹5 करोड़ का इक्विटी पोर्टफोलियो:

हर दिन मूल्य बनाता है
मिनटों में बेचा जा सकता है
टुकड़ों में निकाला जा सकता है

यही फर्क है तरल संपत्ति और अतरल संपत्ति में।

Part 3 — Opportunity Cost: जो दिखता नहीं, वही सबसे महँगा है

अगर आपने ₹30 लाख फ्लैट में लगाए…
तो आपने सिर्फ ₹30 लाख नहीं लगाए।

आपने खो दिया वो सब कुछ जो वो ₹30 लाख बन सकते थे।

अगर वही पैसा Nifty 50 में गया होता और 10 साल रहा होता —
तो वो ₹90 लाख बन सकता था।

आपने सिर्फ निवेश नहीं किया —
आपने ₹60 लाख की संभावित दौलत खो दी।

इसे कहते हैं Opportunity Cost — और यही अमीर और औसत के बीच का फर्क बनाता है।

Part 4 — “सब कर रहे हैं” वाली सबसे खतरनाक सोच

जब पड़ोसी ने फ्लैट लिया — आप भी लेने लगे।
जब दोस्त ने प्लॉट लिया — आपको भी डर लगा कि आप पीछे रह गए।

इसे Munger कहते हैं: Social Proof Bias —
भीड़ की नकल करना, बिना सोचे।

2006-08 में यही हुआ था।
लोगों ने महँगे घर खरीदे, फिर क्रैश आया, कीमतें गिरीं, लेकिन लोन नहीं घटा।

यही होता है जब निर्णय दिमाग से नहीं, समाज से लिया जाए।

Part 5 — “घर खरीदना गलत नहीं है… भ्रम गलत है”

घर खरीदना गलत नहीं है —
अगर वो रहने के लिए है।

लेकिन उसे investment समझना खतरनाक है।

आपने घर खरीदा मतलब आपने:

सुरक्षा खरीदी
स्थिरता खरीदी
emotional comfort खरीदा

आपने wealth नहीं खरीदी।

और ये ठीक है — जब तक आप इसे सही नाम से देखें।

Part 6 — असली Wealth कहाँ बनती है?

Wealth बनती है वहाँ जहाँ:

Businesses grow करते हैं
Profits compound होते हैं
Capital productive रहता है

Infosys, HDFC Bank, Titan, Asian Paints — ये हर दिन मूल्य बनाते हैं।
आप सो रहे हों तब भी।

एक फ्लैट नहीं करता।

Final Thought — खुद से ये तीन सवाल पूछिए

कोई भी “investment” करने से पहले:

1️⃣ क्या यह मेरे लिए पैसा बनाएगा या खाएगा?
2️⃣ क्या मैं इसे जब चाहूँ तब बेच सकता हूँ?
3️⃣ क्या मैं यह फैसला समाज के दबाव में ले रहा हूँ या समझ से?

अगर जवाब साफ़ नहीं है — तो रुक जाना ही समझदारी है।

“अमीर बनने का सबसे अच्छा तरीका है — गरीब बनने के तरीकों से बचना।” — Charlie Munger